Direitos do comprador na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência

Inicialmente, antecipando-se para com a resposta de um dos questionamentos mais incidentes quando o assunto é aquisição de imóvel, a Lei 13.786/18, prevê expressamente a possibilidade de resolução do Instrumento Particular de Compra e Venda por inadimplemento do adquirente (consumidor) de unidade imobiliária urbana.

Evidente que, à vista das mais diversas divergências envolvendo os Contratos de Compra e Venda, o direito à desistência não é recente e, evidentemente, não foi previsto pela Lei 13.786/18 que, por sua vez, apenas alterou as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Para tanto, dispõe o art. 67-A da Lei 13.786/18:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die ;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Subentende-se, outrossim, que faculta ao comprador (adquirente), notadamente, em razão de sua inadimplência, a rescisão contratual. Noutros termos, não se demonstra logicamente necessário que o promissário comprador esteja adimplente com as parcelas relativas à compra do imóvel para requerer a rescisão administrativa e/ou promover a competente ação judicial.

Anote-se que na hipótese de rescisão, haverá por consequência, a devolução dos valores pagos, nos estritos termos do aludido art. 67-A.

O objetivo do legislador ao regulamentar a devolução dos valores pagos e a compensação das despesas realizadas, nada mais é do que o retorno da incorporadora e do consumidor ao status quo ante, ou seja, busca-se retirar os efeitos econômicos do contrato sobre o patrimônio dos contraentes, como se não houvesse a contratação.

Assim é que, a rescisão contratual com a consequente devolução dos valores pagos, salvaguardando a dedução do que previsto nos incisos I a IV do art. 67-A, não afronta eventual cláusula de irrevogabilidade, pois em contrapartida à devolução de valores, a posse e propriedade do imóvel retornará para a incorporadora.

Nesse sentido, se posiciona a doutrina contemporânea:

“Ainda que inexistisse, no contrato, cláusula resolutiva expressa em favor do promitente comprador, isso não obsta o ajuizamento direto da ação rescisória contratual, porque ínsita a todo pacto bilateral a cláusula resolutiva tácita. E a cláusula contratual de irrevogabilidade, como natural, diz respeito a arrependimento ou desistência, não à faculdade de requerimento de rescisão”. (RT 752/287) et. NEGRÃO, 2020, p. 260.

É verdade que grande parte das incorporações imobiliárias fazem constar expressamente de seus contratos a incidência de multa penal com base no valor atual da inadimplência ou atualizado do imóvel, na hipótese de rescisão opcional do comprador em razão de inadimplemento, o que é ilegal, pois afronta o que previsto no art. 67-A, II, que assim prevê: “a pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.

Interprete-se, assim, que a multa será aplicada com base na quantia paga, devidamente atualizada.

Com o expressivo crescimento das demandas envolvendo a rescisão do Contrato de Compra e Venda, por opção do promissário comprador, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a Súmula n° 1, que assim dispõe: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

Vê-se, portanto, que ao longo dos anos, o Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da impossibilidade de manutenção dos pagamentos.

Assim, é perfeitamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, nos termos do art. 473 do Código Civil.

Acrescente-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a incorporadora se submete a interpretação extensiva do art. 3° e o adquirente ostenta caráter de destinatário final, consoante dispõe o art. 2°.

Daí porque, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê que: “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Portanto na hipótese de insistência da incorporadora em não devolver os valores pagos, faculta ao comprador se socorrer do Poder Judiciário.

Não é demais esclarecer, que a natureza do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, é de adesão, pelo que a jurisprudência firmou o entendimento de que a devolução das quantias pagas de dará de uma só vez, conforme orienta a Súmula n° 2, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

Solidificando o entendimento do TJ/SP, o Superior Tribunal de Justiça também editou a Súmula n° 543, que assim dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Em suma, é medida de direito a rescisão contratual por inadimplemento do comprador com a devolução de parte dos valores que pagou, pelo que o auxílio de uma assessoria jurídica especializada se demonstra imprescindível.