Despejo e seus reflexos

Diante do atual cenário pandêmico provocado pela COVID-19, bem como e, notadamente, pelo expressivo aumento do índice de IGP-M no de 2021 para 2022, inúmeras empresas tiveram sua estrutura financeira organizacional comprometida. Mais do que isso, para muitas, alternativa não houve, senão a necessidade de se reorganizar em outro local a fim de assegurar sua subsistência.

Daí porque, era de se esperar que houvesse um vultuoso número de Ações de Despejo, devido a falta de pagamento de alugueis. Conquanto tenha o Senado Federal aprovado a Lei 14.216/2021 que suspendeu as ordens de remoção e despejo até o dia 31/12/2021, tal não se demonstrou suficiente, repise-se, também, pelo considerável aumento do IGP-M que se aproximou de 30% (trinta por cento).

Por essa razão, irresignados para com qualquer possibilidade de acordo, muitos locadores se valeram da competente Ação de Despejo.

Considerando, outrossim, às circunstâncias narradas, questiona-se:

O inadimplemento por si só subsidia a ordem de despejo?

Preliminarmente, conceitua-se despejo como medida última, a fim de retirar o locatário do imóvel de maneira coercitiva à vista do inadimplemento, ou qualquer outra causa que lhe justifique. Isto pois, a falta de pagamento dos aluguéis é apenas uma das possibilidades que o locador tem para o ajuizamento da Ação de Despejo em face do locatário. Logo, subentende-se que a demanda se justifica, também, por outras causas, tais quais, como: morte do locatário; descumprimento contratual (caso em que locatário utilize o imóvel para fim diverso do contratado) e sublocação continuada, entre outras hipóteses, conforme a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Quanto ao inadimplemento, outra questão importantíssima a se destacar, é que para a Ação de Despejo, não se exige o débito de 3 (três) meses, de modo que, um único mês tem o condão de fundamentar sua propositura.

Objetivamente, portanto, sim, o inadimplemento por si só subsidia a ordem de despejo.

Em sentido inverso, o inadimplemento por si só, subsidia, entretanto, não necessariamente assegurará o despejo, ao passo que incumbirá ao Magistrado analisar às circunstâncias que originaram o inadimplemento. Afinal, em um Contrato de Locação duradouro, cuja inadimplência não se demonstre recorrente, o despejo representará prejuízos irreparáveis ao locatário.

Assim é que, o MM. Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Santos, Dr. José Wilson Gonçalves, indeferiu pedido de liminar para desocupação de imóvel comercial por inadimplemento do locatário, nos autos da Ação de Despejo nº 1013358-80.2020.8.26.0562.

Para tanto, determinou o prazo de 15 dias para o que locatário apresentasse sua Contestação.

Para o Magistrado, o cenário impõe liminar para desocupação do inquilino. Mas, diante da pandemia da COVID-19 e consequentes restrições impostas ao funcionamento de comércios e serviços, tal determinação “fere brutalmente a Constituição, que tutela o direito do locador, mas não deixa de tutelar o inquilino, pois exige que a sociedade seja fraterna e que a privação de bens ou direitos se submeta a um processo justo”.

E, continua esclarecendo que:

“Não se olvida, por outro lado, que o inquilino tem o direito à purgação da mora, dentro do prazo que teria para a desocupação voluntária por efeito da liminar, mas, se não quitou os aluguéis em questão, por certo não reunirá condição de purgar a mora, porque certamente experimenta o gosto amargo da crise econômica gerada pela pandemia. Esteja ciente, a inquilina, que a pandemia não impedirá seu despejo, caso não pague o débito, mas que a denegação da liminar apenas lhe protegerá do inopino, de modo que poderá, em custo emocional menor, organizar-se”, ponderou o magistrado. A locadora manterá seu crédito intacto e terá seu imóvel de volta, se a mora não for purgada, unicamente se interditando a retomada abrupta”.

Acrescente-se que após a citação, o locatário poderá no prazo de 15 dias apresentar defesa (comprovando que o aluguel foi pago, por exemplo, ou excesso de valores e afins), ou pagar a dívida em atraso, abrangendo seus acessórios como multa, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios.

Independentemente, à vista das circunstâncias que originaram o inadimplemento, é possível afirmar que não necessariamente será expedida a ordem de despejo. Isto porque, o Contrato de Locação de Imóvel encerra uma relação de cessão do uso e gozo do imóvel locado mediante uma retribuição, ou seja, pagamento de aluguel.

Assim, pode-se dizer que um contrato, quando firmado, mostra-se equilibrado, uma vez que é expressão da vontade das partes. No entanto, por condições adversas à vontade das partes, referido contrato pode evidenciar onerosidade ou vantagem excessiva à uma das partes.

Exemplificativamente, pode um Contrato de Locação tornar-se excessivamente oneroso diante de diversas circunstâncias, como situações urbanísticas que desvalorizem o imóvel; pelo expressivo aumento dos índices de correção ou, inversamente, pela considerável e/ou vertiginosa valorização do imóvel, ao passo que o valor do aluguel praticado se torne desproporcional.

Assim, a revisão de um Instrumento Particular de Locação serve para reequilibrar econômica e financeiramente as condições entre as partes contratantes, pois nos contratos sinalagmáticos as prestações e contraprestações devem ser equânime.

Noutros termos, se após determinado período da celebração do contrato, este se torne excessivamente oneroso ou demasiadamente vantajoso para qualquer das partes contratantes, nasce a pretensão para a Ação Revisional de Aluguel.

Importante, finalmente, acrescentar, especialmente, pelas alternativas de resolução que se antecipam à ordem de despejo, a possibilidade parcelamento do débito, conforme dispõe o art. 916 do Código de Processo Civil, viabilizando o pagamento de 30% (trinta por cento) do crédito reconhecido em favor do locador na qualidade de Exequente, em depósito, e o fracionamento do saldo remanescente em até 6 (seis) parcelas. Observe-se que, para tanto, necessário se fará a intervenção do Juiz para fins de autorização.

Muito embora, tal disposição não se encontre presente na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), não incumbe ao locador consentir com o referido parcelamento, pois trata-se de lei especial que se sobrepõe à lei de caráter geral, leia-se, ao próprio Código Civil. Portanto, embora o conteúdo normativo não obrigue o locador a aceitar o parcelamento, nada o impede de formular acordo com o locatário para um plano de pagamento fracionado, acrescido de juros, taxas, multa e etc.

Conclusivamente, na hipótese de despejo ou, preteritamente, às hipóteses que lhe autorizem, necessário se faz o auxílio de um profissional especializado para o fim de resguardar o equilíbrio contratual.